感谢网友金石道人来稿
2019年中秋节前夕，上海滩的媒体人收到了一份别致的礼物。
逢年过节，媒体收到礼物，不是什么新鲜事。
但收到礼物后，这些媒体人着实吃了一惊：
一套情趣用品。
这是上海禹洲地产为前来参加活动的媒体人准备的伴手礼。
网友惊叹连连：
在合家团圆的日子里，上海禹洲地产为中秋节赋予了生存和繁衍的终极意义。
地产商倡导的美好生活，伴随楼市进入下半场，已经升级到下半身了。
另一边，热情还没点燃，上海禹洲地产品牌部被高管猛烈炮轰：
“丢人、垃圾、耻辱、笑话、他X的瞎搞……”
高管勒令品牌部的人给媒体挨个打电话道歉：
对不起，我们发错了。个人行为，不代表公司品牌形象。
一场别出心裁的营销，以闹剧和道歉收场。
不过，打那以后，禹洲地产算是出名了。
1
李嘉诚跑路“卖员工”
禹洲成为“接锅侠”
2004年，香港富商李嘉诚进军西南，在成都拿到了一块地皮。
这块面积1036亩的超级大盘，李嘉诚花了21.35亿，折合楼面价1030元/平。
这是当年成都的“地王”。根据李首富旗下长实集团公开的数据，项目一共规划了8期开发，一共有2.33万套住宅及商铺。
16年后的今天，这个项目共有6期对外销售，卖出了16503套房子。也就是说，还有两期，近7000套房子还没开卖。
这个风格，确实很“李嘉诚”。
当年拿地楼面价1030元/平，如今该地块周边的二手房均价2.5-3万/平，拍地楼面价已超过2万元。
16年时间，土地价值增长20倍，远高于房价增长。
就在7月23日，长实集团宣布，这个南城都汇项目已经被打包出售，卖了78.47亿港元。
我算了一下，除去成本，李首富获利38.11亿港元。
光这一个项目的利润，就比很多房企一年的盈利还高。
作为地产界的祖师爷，李首富有句名言：
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
但直到现在我们才明白：在地段的基础上，时间才是财富增值的真正神器。
李首富把“做时间的朋友”发挥到了极致。
李嘉诚选择做时间的朋友，却和他的员工说了拜拜。令人大跌眼镜的是，在卖掉项目大撤退的同时，李首富把他的员工一起打包卖掉了。
在长实集团发布公告的当天，和记黄埔地产的员工才被匆忙宣布交给新公司接管，全体员工被要求在10日内完成工作交接。
和记黄埔地产的员工一头雾水，看到新闻才得知自己被公司卖掉。这真是一个悲伤的故事。
“你抛弃了我，我却是全世界最后一个知道的。”
愤怒之下，和记黄埔地产的员工写了一封联名维权信，并按满了手印。
巧的是，接下李首富身后这口大锅的，正是禹洲集团。
2
千亿路上的坎坷
在李首富的这场大撤退中，“接盘侠”有两个——“禹洲集团”和“成都瑞卓置业”，它们分别持有50%的股权受让。
成都瑞卓置业是一家本土公司，禹洲集团则是发家于厦门的闽系房企，去年刚刚从禹洲地产改名为禹洲集团。
年报显示，2019年禹洲集团的合约销售额为751.15亿元，在克尔瑞的全口径销售榜上，可以排进全国50强。
接盘李首富，是禹洲集团冲向千亿路上的应有之义。
2019年禹洲首进成都之际，便赚足了人们的眼球。彼时调控正值从一线城市向热点二线城市深入，禹洲地产以134.39%溢价，18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。
和禹洲同一天竞价的碧桂园，拿下的另一地块溢价为34.07%。
下血本拿地的禹洲，准备在成都大干一场。
那时，禹洲高层也意气风发。禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓表态：
明年（2020年）禹洲地产的可售货值约1800亿，完成千亿“没有难度”。
转眼，突如其来的疫情黑天鹅给了禹洲一记响亮的耳光。
就在7月，禹洲集团公布的2020上半年未经审核营运数据显示，2020年前六个月，该集团实现累计销售金额为人民币428.50亿元；累计销售面积2,609,482平方米；平均销售价格为每平方米16,421元。
对照此前的目标，禹洲集团上半年的完成率大概为43%。放在整个行业，这个数据还算中等，但按杠杆地产的分析，千亿目标依然存在较大的变数。
在笔者看来，对禹洲来说，能否完成目标倒是其次，真正值得担忧的，是禹洲集团财务上的隐忧。
根据东方财富统计的数据，自2009年在香港联交所主板上市以来，禹洲一直是“小而美”的状态。2016年总部搬到上海后，禹洲加速扩张步伐，营收也实现了百亿级别的飞跃。
但短暂的飞跃之后，禹洲的增长疲态顿显。到2018年，禹洲地产的营收同比增长为12%，已经处于行业低位，随后的2019年还出现了下滑。
与营收增速一起下滑的，还有毛利率，已经连续下滑了三年，从2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。
唯一的亮点是，归母净利润略有增长，净利率也有回升。
但一个尤为异常的现象是，禹洲集团的现房比例高得吓人，远高于同期的正荣、融信等房企。
存货多的原因，要么是不愿意卖，要么是卖得慢。
显而易见的是，禹洲的销售不太给力。在地产行业，牵一发而动全身，销售停滞带来的连锁反应，就是毛利下降、借款上升。
这样一来，禹洲的千亿路，将会很难走。
3
拿地乏力
2016年，禹洲把总部从厦门迁往上海。
北上之后，禹洲开始了全国扩张之路。翻阅年报不难发现，禹洲的扩张版图，大多集中于长三角区域。
在整个2019年，禹洲通过公开招拍挂以及收并购的方式，拿下35幅地块，权益土地储备地价合共约244.40亿元，权益归属总建筑面积265.6905万平米。
这些地块，平均楼面价达到每平米10023元，其中一线、二线及三线城市的占比分别为18%、77%及5%。
从拿地结构和价格来看，禹洲很“闽系”——热衷于买比较贵的地。
从财报上也能看出禹洲对长三角的依赖，2019年，禹洲在长三角区域的合约销售总额为487.73亿元，占该集团合约销售总额的64.93%。
而长三角，恰恰是限价最严厉的地区。
禹洲要突围，必须突破长三角，必须抓紧多囤地。
但令人疑惑的是，与2019年的凶猛拿地相比，进入2020年，禹洲的拿地步伐明显变慢。
中指院数据显示，2020年1-5月，禹洲集团拿地金额仅34亿元，排在了第99名，差一点就跌出拿地金额百强。
一边是土储布局不足，一边是拿地变缓，禹洲的操作，有点迷。
4
尾声
1994年，刚过而立之年的林龙安从厦门财政系统离职，创立禹洲地产，随后在厦门开发第一个楼盘禹洲新村，赚得第一桶金。
相比于传统闽系房企的“激进”，林龙安执掌的禹洲显得相对沉稳。
自2009年上市以来，禹洲的复合增长率一直保持在30%以上，2016—2018年，这一数字约在55.4%。
林龙安不止一次表示：
“单纯追求规模，从来不是禹洲的目的。”
在这一观念指导下，禹洲在平衡利润、规模、风控的“三驾马车”中玩得比较溜，在业内享有“小中海”的美誉。
但时至今日，林龙安对规模的渴望难以掩藏。
在2019年度业绩会上，林龙安再度提到千亿目标，表示禹洲地产肯定“2020年将完成千亿规模”。
但林龙安话音刚落，国际评级机构穆迪和标普分别将禹洲地产“Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单，以及将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，展望负面。
资本的不看好之外，禹洲身后的维权烽烟四起：
上海马桥府漏水房屋被业主戏称买房送“瀑布”，禹洲东滩豫翠苑、禹洲雍贤府频发虚假宣传、交付降标、质量缩水问题……
可以想象，这样的千亿之路，终究走得不踏实。返回搜狐，查看更多
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