2019年1月1日，《企业会计准则第21号——租赁（2018）》（“CAS 21”）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业实施。国际上同期实施的《国际财务报告准则第16号——租赁》（IFRS 16）以及《香港财务报告准则第16号——租赁》（HKFRS 16）与CAS 21基本趋同，美国公认会计原则下的租赁准则(ASC 842)在承租人的主要处理方面与CAS 21原理类似。下文将前述准则统称为“新租赁准则”。
新租赁准则要求承租资产负债入表并持续核算，且对于租赁的定义、租赁期等概念做出了进一步明确规定，因此预期对于某些大量依赖承租资产运营的行业可能存在重大影响。
新租赁准则在国内采取分批实施的安排，因此充分了解2019年的执行情况，能够为后续将要执行该准则的企业提供经验和参考。考虑到新租赁准则主要对承租人的影响较大，而上述国内外准则在承租人的核算方面具有相似性，因此我们选择了包括A+H股在内的284家境外上市中资企业的2019年年报进行调研。
调研范围Wind数据库中公布2019年年报的全部119家A+H股，以及交通运输、零售、文娱教育、电信服务、租赁及其他金融等重点行业的143家香港上市中资股（H股、红筹股、中资民营股）和22家美国上市中概股，共284家上市公司作为样本。这些公司的行业分布情况如下：
1）首次执行日情况分析
（一）对期初留存收益的影响
大多数公司首次执行新租赁准则并未调整期初留存收益。仅有51家样本公司披露了对留存收益的调整影响。在这些对期初留存收益进行了调整的公司中，交通运输业的公司家数最多，其次是文娱教育业、零售业和电信服务业。具体数量分布如下：
另一方面，上述进行了留存收益调整的样本公司中，调整幅度（调整比例的绝对值）的行业分布如下图：
由上图可见，相同行业中的不同公司，其留存收益受影响的程度也有较大差异。大多数公司的期初留存收益调整比例未超过1%，尤其是金融能源等体量较大的公司，期初留存收益的影响并不显著。但交通运输业、零售业和文娱教育业中影响程度较高的公司数量相对较多，例如共有4家交通运输业公司、2家零售业公司、3家文娱教育业的公司期初留存收益调整比例超过了5%。此外，超过15%的公司在多个行业中出现，有的是行业中的特例，比如某电信行业公司主要提供与电信业务相关的基础设施，由于需要租用大量场地，因此受新租赁准则的影响比较突出。再比如，某零售业的公司对于符合投资性房地产定义的使用权资产应用重估模型计量，导致期初留存收益显著调增。
（二） 衔接规定中简化处理的采用情况
新租赁准则的衔接规定中，对于承租人在首次执行日的处理提供了一系列可选择的简化操作。这些简化操作在实际运用中的情况如下：
1. 除4家公司选择全面追溯之外，其他280家样本公司均选择仅调整2019年1月1日，而不调整可比期间的做法（简称“简化追溯”）。
2. 在280家采用简化追溯的样本公司中，对于使用权资产的计量方式，仅33家选择了“假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值”（方法一），171家选择“按与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整”（方法二）；19家两种方法均采用，57家未披露所选方法。
可见，方法二由于“更为简便”，成为首次执行日计量使用权资产的首选的方法，而选择方法一则很可能是出于对未来财务报表预期影响的考虑，即采用方法二可能比方法一确认的使用权资产金额高。此外，由于准则允许就“每项租赁”的使用权资产的计量方法做出选择，因此对于合同较多，预期影响较大的公司可以权衡两种方法的利弊，就每项租赁做出选择，以得到最优的处理结果。
此外，绝大多数承租人都采用了准则规定的其他简化处理，例如：不重新评估存量合同是否包含租赁；将于首次执行日后12个月内完成的租赁，可作为短期租赁处理；计量租赁负债时，具有相似特征的租赁可采用同一折现率；可根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期，无需对首次执行日前各期间是否合理确定行使续租选择权或终止租赁选择权进行估计等。这些简化处理的采用大大减轻了首次执行日的工作量。
2）2019年度主要财务数据影响
新租赁准则的主要影响体现为承租人的使用权资产和租赁负债入表，从而使资产负债规模扩大，对资产负债率、资产收益率等指标造成压力。同时，对损益表的影响体现为折旧和利息费用的计提。相比原准则下的租赁费用而言，由于新准则下的部分损益影响以利息的方式体现，因此在一定程度可能对承租人的毛利，或息税前利润带来利好，但同时也加重了对利息保障倍数等指标的压力。下表列示所有样本公司使用权资产、租赁负债，以及相关租赁负债产生的利息的影响。
如上文所述，同行业的不同公司之间，由于存在资产负债规模、业务模式、具体衔接办法等方面差异，可能在相关财务报表科目上体现出不同程度的影响。例如交通运输、电信、能源等行业中，以基础设施为主业的公司涉及大量租赁资产；零售、文娱教育行业中，经营模式依赖大型资产（投资物业、酒店）的公司租赁资产也较多。
从总体情况分析的结果中，我们选择2019年期初留存收益影响显著的公司数量较多、以及2019年年末使用权资产、租赁负债等指标影响显著的三个行业，即交通运输业、零售业和文娱教育业作为代表性行业做进一步分析。
代表性行业的进一步分析一、交通运输业
在所选取的样本公司中，交通运输业上市公司共48家，分为航空、海运、陆运、港口和机场5个子行业，所披露的主要租赁物包括飞机及发动机、运输船舶、港务设施/库场设施、广告牌、机械设备等。
（一）首次执行日情况
除在“总体情况分析”部分已介绍过的内容之外，我们还进一步分析了交通运输业在首次执行日折现率的选择，以及从经营租赁承诺到租赁负债的调节情况。
1、折现率
48家样本公司中，35家披露了所使用的折现率（绝大部分为“增量借款利率”）的信息，由于不同特征的租赁可能采用不同的折现率，因此公司可能以区间的方式披露相关折现率的数值，或者披露加权平均利率。
由于折现率的确定受租赁合同的性质、金额、期限、所处的经济环境、担保、集团统一资金管理等因素的影响，因此同行业的公司也呈现出一定差异，而且从目前的披露情况看，有的公司使用的增量借款利率未处于其银行借款利率的区间范围内。
2、经营租赁承诺到租赁负债的调节情况
根据准则要求，在首次执行日，承租人还需披露“前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额”。通常企业会以“调节表”的方式来体现这一信息。在航空业的样本公司中，36家披露了该调节情况，披露的调节项，即上年末租赁承诺与首次执行日租赁负债的差额的原因，有如下事项：
注：
豁免：根据准则选择进行简化处理的低价值资产租赁、短期租赁、12个月内到期的租赁
续期及终止选择权：租赁期的判断与经营租赁承诺的披露口径不同导致的调整
其他：有公司披露对包含在上年末租赁承诺中的“已存在租赁、已承诺但尚未开始的租赁”进行了调减
（二）2019年财务数据影响
于2019年12月31日交通运输业样本公司的主要财务数据如下：
通过上表统计的数据，可见交通运输业中，航空、港口、海运的公司受新租赁准则的影响更为突出，个别比例为零的样本公司是由于其财务报表中未单独披露相关数据。航空业主要租赁物是飞机及发动机、房屋和建筑物、其他设备等，海运业主要租赁物是运输船舶、货柜轮、码头租赁等，港口业主要租赁物是港务设施、库场设施等，这些租赁资产价值较高，且与公司经营业务密切相关难以替代因此租赁期通常较长。
此外，我们也关注到，个别公司由于存在转租赁业务，因此尽管有大量租赁负债，但由于转租赁构成融资租赁，因此所确认的使用权资产随着转租终止确认，并未体现在财务报表中。
我们还关注到，个别公司尽管大量依赖承租资产，但由于租金中包含较多可变租赁付款额，例如：与吞吐量挂钩的租金、与实际收入挂钩的租金等模式，因此实际入表的资产负债规模并不大。
二、零售业
在所选取的样本公司中，有17家属于零售业，包括百货商店、超市和其他3个子行业，所披露的主要租赁物包括物业、楼宇、土地使用权、汽车等。
（一） 首次执行日情况
除在“总体情况分析”部分已介绍过的内容之外，我们还进一步分析了零售业在首次执行日折现率的选择，以及从经营租赁到租赁负债的调节情况。
1、增量借款利率
17家样本公司中，有14家披露了所使用的折现率（绝大部分为“增量借款利率”）的信息，由于不同特征的租赁可能采用不同的折现率，因此公司可能以区间的方式披露相关折现率的数值，或者披露加权平均利率。
2、经营租赁承诺到租赁负债的调节情况
根据准则要求，在首次执行日，承租人还需披露“前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额”。通常企业会以“调节表”的方式来体现这一信息。在零售业的样本公司中，14家披露了该调节情况，披露的调节项，即上年末租赁承诺与首次执行日租赁负债的差额的原因，有如下事项：
注：
豁免：根据准则选择进行简化处理的低价值资产租赁、短期租赁、12个月内到期的租赁
续期及终止选择权：租赁期的判断与经营租赁承诺的披露口径不同导致的调整
非租赁项目调整：个别公司披露重新评估了租赁的定义，并对租赁与非租赁部分之间进行了重新分配
3、2019年财务数据影响
于2019年12月31日零售业样本公司的某些财务比例情况如下：
通过上表可见，新租赁准则对零售业的公司影响普遍较高，主要是由于此类公司通常需要租赁经营场所，尤其以自营连锁店铺为主要模式的公司，对租赁资产的依赖更大。
同时，由于零售业的租赁合同模式更加复杂多样，因此我们也关注到一些有代表性的信息披露，列举如下：
免租期
“免租期涉及出租人提供免租期的物业租赁预提租赁负债。于二零一九年一月一日的租赁激励负债的账面金额于过渡期调整为使用权资产。”
于租赁期递增的租赁付款额
“涉及年租金按年固定比例递增的某些以经营租赁方式所租赁物业的预提租赁负债。预提租赁负债的账面金额于过渡期调整为使用权资产。”
租赁期的判断
“在厘定租期时，管理层会考虑促使行使延期选择权或不行使终止选择权之经济诱因的所有事实及情况地确定租赁可延期（或不予终止）的情况下，延期选择权（或终止选择权后之期间）才会计入租赁期。
就办公室、仓库及零售店的租赁而言，以下一般为最相关的因素：
- 倘终止（或不延期）会招致严重处罚，本集团通常合理地确定延期（或不会终止）
- 倘预期任何租赁物业装修具有可观的剩余价值，则本集团通常会合理地确认延期
- 否则，本集团会考虑其他因素，包括过往租赁期以及更换租赁资产所需的成本和业务中断
本集团的租赁的延期选择权并无包括在租赁负债内，因为本集团可以替换资产，而毋须产生巨额成本或中断业务。
倘选择权已实际行使（或并无行使）或本集团有责任行使（或不行使）选择权，则须重估租期在发生重大事件或重大变化以致对该评估产生影响时予以修订，并受控于承租人。”
三、文娱教育业
所选取的样本公司中，有59家属于文娱教育业，分为休闲、文化和教育3个子行业，其中休闲包括酒店、餐馆和休闲设施等细分行业，文化包括电影与娱乐、出版等细分行业。所披露的主要租赁物包括酒店设施、物业与楼宇、宿舍和校园、汽车等。
（一）首次执行日情况
除在“总体情况分析”部分已介绍过的内容之外，我们还进一步分析了零售业在首次执行日折现率的选择，以及从经营租赁到租赁负债的调节情况。
1、折现利率
59家样本公司中，有36家披露了所使用的折现率（绝大部分为“增量借款利率”）的信息，由于不同特征的租赁可能采用不同的折现率，因此可能通常以区间的方式披露相关折现率的数值，或者披露加权平均利率。
文娱教育业的公司属于第三产业，产品或服务比较多样化。其中很多公司成立时间不长，银行借款的规模也不大，有的甚至没有借款，因此增量借款利率的确定可能有其他的参考因素，从而产生较大的差异。
2、经营租赁承诺到租赁负债
根据准则要求，在首次执行日，承租人还需披露“前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额”。通常企业会以“调节表”的方式来体现这一信息。在文娱教育业的样本公司中，37家披露了该调节情况，披露的调节项，即上年末租赁承诺与首次执行日租赁负债的差额的原因，有如下事项：
注：
豁免：根据准则选择进行简化处理的低价值资产租赁、短期租赁、12个月内到期的租赁
续期及终止选择权：租赁期的判断与经营租赁承诺的披露口径不同导致的调整
非租赁项目调整：个别公司披露了“租赁及非租赁组成部分之间的分配基准变动”引起的调整
（二） 2019年财务数据影响
于2019年12月31日文娱教育业样本公司的部分财务数据的影响情况如下：
此外，我们也关注到，在该行业的上市公司中，部分公司的租金也采用了可变租赁付款额，例如：
可变租赁付款
“部分物业租赁包含可变租赁付款条款。土地、物业、设备及其他可变租赁付款（初始使用于开始日期的最低固定租赁付款计量）将根据每年的估值结果及实际表现结果更新。本集团于租赁付款更新时重新评估使用权资产及租赁负债。”
“连锁店铺的租赁可仅为固定租赁付款或包括基于5至30%销售额的可变租赁付款及在租赁期内为固定金额的最低年度租赁付款。付款条款在本集团经营所在地的连锁店铺中相同。
使用可变付款条件的整体财务影响是销售额较高的店铺将产生较高的租金成本。可变租金开支预计将在未来几年继续占店铺销售额的类似比例。”
总结和建议通过对样本公司的分析，我们看到新租赁准则的实施情况与预期基本一致，其影响主要体现在交通运输、零售、文娱教育等特定行业。从具体的财务数据和信息披露来看，也关注到一些未预期的情况，比如：在同一行业内的各家公司受影响的程度呈现较大差异；在涉及折现率、租赁期等估计和判断的领域，经营类似业务的公司做出的判断存在较大差异；可变租金的模式运用比预期广泛，且计费模式更为多样化，对租赁负债的计量以及租赁期内的损益产生重大影响。此外，在对样本公司年报的分析中，我们也关注到信息披露不够充分的问题，可能影响报表使用者对相关财务信息的理解和运用。
对于已实施新租赁准则的企业，可以进一步关注准则制定机构或实务界对于一些重点难点的最新研究进展，比如租赁期的判断、租赁变更、可变租金的后续计量、售后回租、转租赁等特殊业务的细节处理等。
对于尚未实施新租赁准则的企业，一方面可以关注和借鉴这些样本公司的实施情况和准则研究的进展，另一方面也需要结合企业自身的具体特点规划衔接处理。例如：梳理存量合同的相关条款，以适当预判选择衔接规定中的各项简化处理对企业的利弊影响；复核经营租赁承诺的统计口径以便未来首次执行时能够准确调节至租赁负债。此外还需关注，新租赁准则实施的影响并非局限于财务数据，更是对财务核算的考验，尤其是存在大量且多样化租赁合同的承租人而言，更需要提前优化相关信息系统和内部控制流程，以应对众多合同中的估计判断以及相关新增资产负债的持续核算。
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