清华大学中国发展规划研究院执行副院长 董煜
出品 | 搜狐智库
编辑 | 袁昌佑
7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称“《意见》”），正式明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。搜狐智库就此联系清华大学中国发展规划研究院执行副院长董煜进行解读。
董煜表示，《意见》的出台与中央城市工作会议明确的关于城市建设和发展的思路一脉相承。早在2015年，中央城市工作会议就要求加快老旧小区改造，这次以文件的形式对此项工作进行规范，以便更加系统化、制度化地推进老旧小区改造工作。
“《意见》也在某种程度上体现了我们对城市建设发展思路的重大转变。”董煜说，目前国内城市建设愈发注重存量的优化调整，这也符合国内国际双循环重要战略布局中对于提升城镇居民生活质量的要求。另外，他也表示，在疫情下出台老旧小区改造的指导意见，对拉动内需，特别是扩大有效投资有非常大的好处。
董煜称，老旧小区改造具体分为基础类、完善类和提升类，说明决策层非常重视因地制宜、分类指导的原则，而且要求各地区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，杜绝不切实际的盲目举债推进，保证了这项工程推进的可持续性。
另外，他也强调，这次老旧小区改造的处置机制也做了比较科学合理的设计，按照“谁受益、谁出资”原则让政府、企业和个人承担部分资金，有望创造PPP模式的有益探索，对于带动城区公共服务的提质增效也会起到非常大的带动作用。“我们希望各个城市政府能够在探索利益分配机制上有更好的创新，能够带动更多的社会资本来投入这项工程。”
董煜因此强调，老旧小区改造需要多方筹集资金，是一个较好的投资机会。而政府对参与老旧小区改造的相关企业提供税费减免的优惠，也能在较大程度上提升其参与这个改造工作的积极性。
《意见》明确规定，专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，其取得所有权的设施设备等配套资产改造的费用，可作为计税基础，计提折旧并在企业所得税前扣除；维护管理费用，可计入企业当期费用税前扣除。此外，改造过程中为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，该部分取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可免征契税、房产税、地税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
董煜认为，目前我国绝大多数城市的养老、家政等服务业仍存在非常大的短板。通过上述税收减免等政策，有望促进养老、家政等服务业的大发展，促使城市公共服务提质增效。
《意见》规定了“谁受益、谁出资”原则，合理落实居民出资责任。而疫情下居民收入减少，是否会面临居民改造动力不足的问题？董煜认为，疫情下确实有一部分居民收入下滑，一定程度上影响了居民参与老旧小区改造的积极性。但总体上，居民方对于老旧小区改造的需求还是非常强烈的。
“老旧小区改造一定是在居民协商一致的情况下才会推进的，既然是自愿，那肯定是在考虑了收入因素后达成的协商一致。只要改造意愿达成后，就不会对老旧小区的推进产生太大影响。”董煜说，《意见》对三类改造需求的区分，也保证了不同意愿的群体都能实现不同的改造目的。“我相信，只要坚持自愿和因地制宜、分类指导的原则，分层次地推进这项工作，肯定会满足各方参与的需求，最终达到多赢的效果。”
董煜最后强调，《意见》强调要支持运营主体发行公司信用类债券的市场化方式，但不得承担政府融资职能，相信不会因此而增加地方政府隐形债务。
“因地制宜的原则要求地方政府在量力而行的前提下进行老旧小区改造。这不是一刀切的工程，有条件的地方力度可以大一点，财力相对困难的地区可以稳妥推进。”他说，《中共中央国务院关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见》和《地方政府隐性债务问责办法》等文件的出台，也将确保巡视督察工作的跟进，确保老旧小区改造项目不会变成又一次隐性债务积累的风险因素。
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