今年4月贝壳新居住大会上的左晖。 图片来源：由贝壳提供
喝茶费、假房源……中国的购房者苦不良地产中介久矣，贝壳这次的奋力一跃，会加速行业洗牌吗？
2019年全年营收约460亿元，营收规模相当于一个TOP30的房企——7月24日晚，国内房屋中介商贝壳集团携此份成绩单，正式向美交所递交招股书，拟上市的股票代码为“BEKE”。有业内人士预测，若贝壳此行募股成功，或成为今年内中国企业最大规模的赴美IPO项目。
贝壳如何区别传统同行？
长期主义VS短期主义
若股票发行成功，贝壳将成为国内第二家赴美上市的房屋中介商。房多多于去年10月赴美上市，其同样是号称将颠覆行业的商业模式——通过互联网技术、大数据之类工具，帮助房产中介进行线上交易，力图改变国内房产经纪的传统作业方式。核心竞争力则是其截至去年6月底、拥有的1.31亿条真实房产信息。
贝壳亦将“真房源”视为自身核心竞争力之一。自2008年始，贝壳集团董事长左晖投入大量资源建造和丰富“楼盘字典”，以其代表真实且独特的房地产清单。据招股书透露，截至今年6月底，贝壳找房的房屋字典涵盖了约2.26亿个房屋，涵盖33个省约332个城市，宣称是中国最全的住宅数据库。
除此之外，贝壳找房业务的另一端在于线下。截至今年6月底，贝壳找房的平台上有约42000家经纪门店和456000名经纪人，而在一年前，这两个数字分别为24000和250000。在过去的一年里，贝壳找房平台上的经纪门店数量和经纪人数量都翻了一倍。
给自己中介门店经纪人赋予不一样的标签，是左晖过去几年一直努力突破的事情。在今年4月的贝壳新居住大会上，左晖即将经纪人与门店，理解为行业未来发展的核心基石。
在左晖看来，整个行业运营的核心长期以来并非围绕门店展开，贝壳给产业带来的变化在于，门店终于开始成为整个产业链的基础核心和运营轴心。左晖因而订了个“小目标”，在2020年欲帮助两万家门店跃过温饱线，一万家门店跃过中产线。温饱线的标准是5000万的成交金额，中产线的门槛则是1亿元的成交额。
“未来这个行业就是长期主义对短期主义的基因战，而长期主义背后就是ACN文化的基础，坚持对客户好、对经纪人好、合作共赢和线上化”，左晖表示。
复制欧美的房产经纪人合作模式，鼓励跨品牌、跨店交易
这里提到所谓的ACN（Agent Cooperation Network）文化，即是经纪人合作网络，也就是前面提到的核心业务模式——将房源信息与贝壳旗下的所有品牌以及加盟商共享，鼓励跨品牌、跨店的交易撮合。
赴美上市要拿出让美国投资者能快速看懂的赚钱能力，方能支撑其更高估值。在美国，对于ACN文化的践行早有先例。
早在20世纪30年代，美国房地产市场即诞生了一种MLS会员联盟的营销模式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入该网站的系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买家或卖家，从而实现交易。随后，这种模式逐渐发育成熟，并被成功扩散至英国、澳大利亚、新西兰等国家。
在MLS平台支持下，美国的房地产中介代理业务发展迅速成熟，经纪人分工明确，一个委托经纪人手中的房源，分享至系统内所有经纪人；而对于任一经纪人，不论自己是否拥有此房源，只要在促成交易中做出贡献，即可获取一定比例的佣金分配。这也极大避免了经纪企业之间的恶性竞争。
而就我国目前的现状来看，根据相关行业人士观点，“一盘多放”现象极为普遍，房源的委托代理以开放性代理关系为主。以此为前提推行美国的MLS模式，各经纪人之间权责混乱，必然是交易效率低下，尤其是对委托经纪人的佣金支付上，缺乏约束，独家代理无从实行。
贝壳所讲的故事，便是以建立类似MLS的机制，让消费者只需与自己签约的一家中介成员建立独家代理关系，那么房源信息便可以很快被系统内所有经纪人甚至是潜在买家知悉，从而使得交易迅速进行。
据了解，早年间，链家在北京率先推出ACN原型，在当地打开市场后，贝壳又将ACN的力量延伸到上海等国内一二线城市。招股书显示，2019年，贝壳平台上有超过7成的二手房交易都是通过此种ACN合作的形式促成的。
因而从这个角度讲，贝壳迥异于房多多。早年间，房多多以“直买直卖”为商业模式，房源的买卖双方直接在平台上约看房和价格谈判，随后房多多收取交易费用为2999元的服务费，加上0.3%*房价的交易保障费，这大大低于传统房产中介2%的收费。后续的运营过程中，这低于市场水平的服务费未能覆盖运营成本，“直买直卖”还为平台带来诸多诉讼纠纷。
2019年3月，房多多选择放弃“直买直卖”，而转向中小型中介派单模式。创始人邱毅表示，要做独立平台，不雇经纪人，不开线下店，“捍卫每一个平台商户的正当利益，不侵占任何一个商户的私有数据”。这种专注平台搭建的特质，使得房多多在业内还被称为“中介的中介”。
也就是说，同样是做平台服务，贝壳找房强调共享，房多多则强调工具性。
不只是做一个平台服务商，线下仍是基本盘
除此之外，贝壳相异之处还在于，并不只是做一个平台服务商，其脱胎于线下门店，且线下仍是其基本盘。2001年9月，贝壳找房最重要的资产“链家”成立。左晖正式推出贝壳前，2018年底，链家在全国拥有8000多家直营门店。此外，链家还参股21世纪不动产、收购中环房地产等其他经纪公司。
庞大的门店网络使贝壳的平台能够线下收集住房信息，并获得客户需求和物业特征方面的洞察。譬如，贝壳旗下的贝壳研究院，其各类市场、购房者研究报告便是基于贝壳的交易数据。此外，客户和经纪人在线上平台上的连接，又可以让客户更快速地找到线下门店和经纪人。
根据之前贝壳方面的介绍，贝壳平台上越来越多的门店开始向社区居民提供免费的便利服务，如印刷、缴费和上网服务。通过这些高频互动，经纪人能够与住房客户建立联系，这不仅产生有效的住房交易需求，而且也为平台提供其他与住房相关的服务带来方便，如住房装修、房地产金融服务和社区服务。
面临挑战
增大的巨额亏损，同行的不断围剿
总体来看，凭借类MLS联盟搭建、真房源“字典”、经纪人门店运营，贝壳走出了一条野心勃勃的行业颠覆之路。近三年，贝壳一路高歌猛进，从2017年营收规模约255亿元人民币，到2019年的约460亿元人民币，年复合增长率约40%。
但是接下来，贝壳要做的事情在于解决棘手的净亏损，2019年公司净亏损21.80亿元人民币。今年第一季度遭遇疫情，贝壳净亏损更是达到12.31亿元人民币，幅度是去年同期的约7.4倍。
此外，贝壳还面临安居客、房天下、幸福里等一系列020线上房产交易平台的围剿。根据极光大数据统计的今年4月各房产平台渗透率、月均DAU两份排行榜显示，安居客均位列第一，其次是贝壳找房和链家，房天下则紧随二者之后。
采写：南都记者 王鹏钧返回搜狐，查看更多
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