21世纪不动产中国区总裁兼CEO 卢航
中房报记者 李燕星丨北京报道
卢航，21世纪不动产中国区总裁兼CEO，资深房地产服务商代表人物。长期浸淫在房产经纪业的他，认为房产经纪公司需要加强合作，与国外同行相比，国内房产经纪行业有很大差别。
现在，北京、上海等一线城市上千万元一套的房子比比皆是，卢航却并不完全为此兴奋，反而觉得，购房者认为花千万元资金买的房子似乎跟花百万元买的房子享受的服务并无太大差别。
卢航敏锐捕捉并警惕房产经纪新态势和不足取的做法，“我们能感觉到市场其实已经发生变化，但服务行业的状态并没有发生太大的相应变化，从房产经纪公司角度来看，中国和美国的市场在数据上存在很明显的区别。
首先，最大的差别叫“换手率”，例如北京有1000万套房子，但是换手率连2%都不到，二手房成交量十几万套。但在美国这样成熟的市场，这个数字一直是在5%至10%之间，最低的时候都不低于5%。
中国的换手率低，卢航分析原因认为，这是因为契税、交易等环节并不那么容易所致。
第二，差别渗透率。例如二手房成交占比，北京等一线城市已经能趋于2比1，三四线城市大多数还是1比1，但在美国，超过80%的交易都是二手房交易。第三，交易套数的差别。中国是2000万套，美国是近600万套，很多人觉得是不是中国的数字很大、偏高，但其实，中国房地产交易的规模本就应该比美国大很多，因为套数和人口相关，美国3亿多人口，中国13亿多人口，中国的交易套数就应该是美国的好几倍。第四，看费率。美国整个房地产交易基本上是6%的名义报价，打折最狠的是4.5%，大面积成交是维持在5%。但中国现在大多数城市实际成交费率是1.5%到2%。第五，品牌集中度。美国top10的房产经纪公司可以拿到一半的市场份额，在国内，像北京这样的大城市，集中度算是比较高，其他城市还是比较低。第六，经纪人的平均年龄。美国是59岁，在美国做房产经纪人门槛很高，他们的房产经纪人都是无底薪，这意味着，如果你是一个小年轻，没有一定的财务积蓄不可能进入这个行业，因为你没有业绩就不可能生存。中国则以20多岁为主，非常年轻。 第七是房源性。美国的房产经纪行业有做新房的业务，也有做二手房的人，大家都是朋友，他们有一套系统叫MIS，一个房产经纪公司有房源共享的系统，如果客户把房通过任何一个经纪人放系统上，所有的房产经纪公司都可以卖这套房子，大家是合作关系。
美国的新楼开盘，第一件事是搞一场招牌酒会，为的就是招待这个社区不同中介公司的经纪人，向他们推介房产情况，这就是美国的生态。中国处于市场发展阶段的变化，在去年之前，这个行业所有的中介公司之间的关系其实很可怕，如果说一个门店知道隔壁有一个门店，现在你有一个单子要成交，他们便会想尽一切办法把单子毁了，这样自己才有机会。国内品牌服务商和服务商之间、经纪人和经纪人之间完全是非常强的竞争关系。卢航表示，希望未来经纪公司能够合作，合作可以提高效率，不需要争抢房源了，客户就不会到主管那儿去投诉，但是十几年下来，其实没有什么进展，一直在原地打转。
对于未来，卢航认为科技将推动经纪行业发展，科技在房地产经纪行业的应用有两个关键词，一个是数据驱动，一个是人工智能，“在一个大存量和新房并举的市场里，我们觉得行业蛋糕是越来越大，机会也是越来越多。”
卢航是在1月7日以“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年CIHAF中国住交会20年”为主题的“中国服务商大会”上做上述发言。这次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办，凤凰网房产战略合作，旨在解析中国房地产服务商发展之路以及房地产营销发展之道。
责任编辑：马琳 王春红
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