虽然扩张速度惊人，但在资本市场眼中，蛋壳公寓仍未摆脱烧钱换市场的状态。长租公寓本身是资金密集，却难赚钱的行业。直到上市，蛋壳公寓仍处于亏损状态，且净亏损逐年扩大。
财经天下周刊（ID：cjtxzk）
文｜赵怡然
编辑｜鹿鸣
手握43万间房的“二房东”蛋壳公寓，于1月17日赴美上市了。
据官方网站信息，蛋壳公寓此次上市，发行价每股13.5美元，总计募集资金超1.49亿元，市值可达27.4亿美元。所募资金将用于进一步拓展规模。上市首日，蛋壳开盘即跌破发行价，此后几经变化，在收盘时勉强守住13.5美元的发行价位。
成立仅5年，蛋壳公寓扩展规模的步伐有多快？截至2019年11月30日，蛋壳公寓从北京走向上海、苏州等13地市场，房间数达到43.26万套，与成立第一年相比，增长178倍。财务数据上，蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币，较2018年前10个月19.92亿元，增长187%。
虽然扩张速度惊人，但在资本市场眼中，蛋壳公寓仍未摆脱烧钱换市场的状态。长租公寓本身是资金密集，却难赚钱的行业。直到上市，蛋壳公寓仍处于亏损状态，且净亏损逐年扩大。据招股书，2017年，公司净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元。现金流也一直为负。 2018年年底，外界一度流传“蛋壳公寓求卖身，叫价4亿美金，可以的话，半价出售也可以”的消息，但被公司否认。
飞速扩张与资本青睐
蛋壳公寓成立于2015年1月，较自如晚四年。 创业初期，33岁的高靖携250万元创业基金，组建11人团队，在北京四处收房，再经统一改造，租给年轻人。赚取租金差和服务费。
由于较传统中介机构效率更高、服务更好、也更有保障，蛋壳公寓等主打互联网概念的长租公寓品牌，在一线城市颇受欢迎。成立当年年末，已在北京运营2434间房间。
此后，随着中国流动人口规模连续多年超过2亿人，2016年，国务院提出由“重售轻租”，转向“租售并举”的住房新制度。有政策背书，蛋壳公寓更是如坡道上滚雪球，加速疾驰，迅速成长为行业前三。
规模总能博得资本青睐。2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，同年6月完成7000万美元B+轮融资。2019年又完成1.9亿美元D轮投资。另据招股书，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%。
哄抬房租与甲醛超标
飞速扩张与资本支持仅是故事的一面，另一面则是乱象与争议。
伴随各方为争夺市场份额及定价权，抢占房源，长租公寓哄抬价格，推高房租的质疑开始出现。
前我爱我家副总裁胡景晖就曾表示：“他们以超过市场租金20%-40%的价格拼命收房，完全破坏了正常房屋租赁市场”。此后不久，蛋壳、自如等品牌负责人被约谈，要求不得以高于市场水平的租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式，抢占房源。
更大的争议则关系生命安全。
2018年，一自如租客被曝因急性髓系白血病病逝，而他生前租住的自如房间甲醛超标。无独有偶，2019年，有媒体称，蛋壳公寓将刚装修完一日的房间上架出租。对此，蛋壳销售人员向媒体表示，为加快周转，不通风就住人的现象很普遍， 并表示“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的”。
该言论瞬间引起轩然大波。虽触目惊心，但空置率对长租公寓来说，的确非常敏感。自如CEO熊林曾表示，自如每一天一间房空置成本是一百块，1万间房就是100万，一个月就是3000万元。
据蛋壳公寓招股书，截至2019年6月30日，租客入住率为89%，居于行业首位。
上市or爆雷?
除去外界争议，长租公寓自身发展，也正面临失去救命稻草的困境。
据招股书，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。
而截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币。
也就是说，“租金贷”是其主要现金流来源，依赖相当强。
所谓“租金贷”，是指蛋壳公寓与金融机构合作，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。租金贷的优势意味着，租客可以避免在租房初期压上大量现金，长租公寓则可以利用支付房租的时间差，手中拥有一定量的资金进行扩张，但劣势则是，大量资金在长租公寓一方手中形成资金池，一旦长租公寓出现资金链断裂等问题，房东会面临房租打水漂，租客则在失去房间的情况下，仍需继续偿还所欠的租金贷款。
这一寅吃卯粮的做法显然相当危险，被认为是长租公寓频繁爆雷的罪魁祸首。
2019年12月25日，六部委引发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例，需在2022年底整改到位。
从前述金融机构获得的贷款数量、以及租客手中获得的租金数量初步推算，蛋壳公寓显然已经远远超出了这一红线。
“租金贷”明确叫停，规模扩张却不能停。在行业普遍亏损背景下，未来或将有更多长租公寓品牌借上市融资。
不过，从蛋壳上市首日勉强守住13.5美元的发行价来看，想要博得美国投资者的认同，还需要一定的时间。返回搜狐，查看更多
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