周一（11月11日），一场楼市新周期的房地产行业论坛会从莆田城市论坛开始发酵传播。于这座城市而言，与会的政府领导数量、大咖等级、干货程度都是有史以来的最高规格。来自房地产不同领域的三位大咖专家，与主持人郑超一起，开启了一场头脑风暴......
本次房地产行业论坛·莆田站由湄洲日报社、明源云福州区域公司、厦门购房内参主办。莆田市住建局、市自然资源局、市建筑业协会、市房地产行业协会等单位的有关负责人，还有来自房地产领域专家，以及在各大房企、项目代表，主流媒体代表悉数到场参会。在“莆田美”成为热议话题的当下，论坛中嘉宾也纷纷围绕莆田之美展开论道。
【论坛之分享会】
郑燕飞：明源云福州区域公司副总经理、明源地产研究院福建分院讲师
刘源：莆田市自然资源局副总工程师
方明：克而瑞福州区域总经理
郑燕飞：房地产行业面临五个新常态即“宏观视角、严控慢松、精准调控、产业共生、城市共生”下，房企应认清政策逻辑、顺势而为；地产仍有前景，大家仍需坚持；“产业+地产”“强运营”“产品及服务创新”“数字化支撑”是破局四把钥匙。
刘源：莆田三大新区各有不同发展和使命。木兰溪--城市新客厅，活力风光带；莆阳新城--智慧科创城，人文宜居区；高铁片区--城市副中心，枢纽产业区；三区共同发展成就美丽莆田。
方明：当前的市场形势是“适应新一轮经济发展的新模式，大周期决定存亡，小周期决定好坏，客户群体的转变带来新的产品需求高度”；而城市格局调整中的风险和机遇并存，房企竞争中的公平性和宽泛化，要求房企视野要更加广泛。莆田市场作为福建省域特征明显的典型市场，中短期将稳步度过，但是要警惕板块型和结构型风险。
【论坛之圆桌会】
王西阳：正荣地产莆田公司营销总监
郎若禹：保利地产投资顾问有限公司策略委员会委员、保利投顾研究院海西分院院长
郑燕飞：明源云福州区域公司副总经理、明源地产研究院福建分院讲师
郑超：厦门购房内参合伙主理人、肆意股份总经理兼目标传达总经理
壹
新周期下老炮们眼中的政策
郑超：众所周知，政策对中国的房地产影响巨大，称之为决定性的影响都不为过，在“房住不炒”的大纲领下，近几年来的楼市调控发生了底层逻辑的变化。我们先请院长来聊一聊。院长您作为一个海西研究院的资深专家，您看接下来的政策对于这些房企的动作以及对于楼市会有怎么样的影响？
郎若禹：关于政策这部分，我个人认为解读“房住不炒”要从两个概念切入。一开始解决的是"不炒"的问题，当市场过热之后会有一些系统性的风险，所以国家密集地出台近乎是一刀切的抑制标准，从价格、供应、需求端以及市场流通进行限制以后，市场相对沉寂。然后再解决的是“房住”的问题，就是一些微操细小的调整，比如说公积金的政策，人才引进的政策，一些城市的周边板块解除了限购，为真正买房人服务。所以真正把炒房和真正的住宅需求剥离开，是我对政策的一个理解。
郑超：对于政策的细微变化，我们也看到了过去两年内房地产的交易和开盘的去化率以及整个的体量都是频繁波动，在面对密集的调控这种环境下，请问作为身处其中的运动员，王总您有什么感触？
王西阳：整个调控对于实际的业务开展，或者是市场的变化，实际上已经进行了一定程度的改善，这可以看出政策的精准有效。这种变化更符合消费者，更符合整个行业朝着健康稳定的趋势走去，所以我觉得它（政策调控）不是个坏事情，实际上是一个更符合市场的一个变化。
郑燕飞：政策之下，房地产行业目前从粗放式的管理变到精细化，过去产品卖的是钢筋水泥，而现在拼内功时代，是在卖生活方式，卖品质。所以我觉得行业未来方向一定是投资产品服务以及数字化服务。
贰
莆田：三线城市，二线活力的内在逻辑
郑超：目前莆田已经吸引了包括像碧桂园、恒大、保利、融创、世茂等中国顶级房企。莆田有300万的人口，近三年来接近300万平米的交易量，相当于每人每年买一个平方的的房子，市场的规模相当于福州的五区加闽侯，甚至是相当于厦门过去三年平均值的3到4倍。从城市研究的角度，怎么看待莆田这样一个三线城市，却有二线城市的活跃度？
郎若禹：在所有三线城市里面，莆田是一个比较受整个集团，包括整个研究院看好的一个市场和城市。如果把这些隐藏的指标都拿出来看的话，其实莆田是一个非常稳健，而且值得去投入的市场。一是莆田旅居于国外或者省外的人口有归家置业需求；另外整个的城市发展规划近年来兑现的速度十分的稳健，所以导致很多企业想进来。
王西阳：莆田确实是非常特殊的城市，首先如果从居民收入切入，莆田是一个绝对的藏富于民的城市，我来莆田一年多后深刻体会到这一点。第二，这个城市确实有非常强大的财富创造力。所以这个城市未来有持续的发展力，近几年其实各个开发公司进来之后，将莆田的产品做到很大的提升。
叁
动态调节博弈，楼市下一步去向
郑超：现阶段莆田主城区的新盘已经不多了，未入市的项目应该只有两个。就算把这个时间点放到明年，也才出了三个新盘项目，其余全部进入了尾盘阶段。面对这样的市场，会有房价上涨或者流通加快的压力吗？
王西阳：市场一定是一个动态平衡的过程，不管从政府角度或者企业角度，市场没有沉淀，政府相应做一些供应计划。对于企业，去化速度即使没有管控，也会自行相应的调整。大政策还是以稳为主。
郎若禹：现在不光是莆田，泉州也是这种情况，城市的中心其实没项目，就导致只要出现新项目就售罄，久而久之，就会引起价格上的一些变化。
肆
造一座新城，城市的”套路“
郑超：从黄金时代到白银时代，政策、开发商和城市这三者之间的关系已经发生了巨大的变化，原有的行业以高周转模式为主，单一且粗暴。目前来看单纯的高周转模式将面临很大的风险。现在有一些企业提到了地产+运营，地产+产业，但是目前看到的事情是真正把产业配进来，且能够做好运营的开发商并不多见。各位怎么看？
郎若禹：全国在造新城的时候都有一个套路，我的理解它是一个开发商和政府协同的过程。就是房子是卖掉了，人口怎么引入的问题，然后需要考虑的是如何建设公共配套，最后是工作机会，因为不光要有人住，还要在这生活，还要给大量的工作机会。莆田的几大板块都有在认真落实这些事情，而且几大板块也有各自的发展方向，有各自的地标性的配套，也有各自的发展定位。
郎若禹：在新城建设的过程中，深耕型的开发商，或者是对当地的客户有把握有研究的，这样的开发商其实更容易在这种板块创造出好的产品，更容易把板块面貌带得更好，更容易招商引资。配套所有的都齐备的情况下，更容易也能更快速地把这个板块推向一个新城。
王西阳：我有三个观点，第一，房地产本身就是一个产业，而且这个产业也无所谓对错，它就是能改变城市的组成部分。第二，既然它是一个产业，必须要有合理的利润，才能够保证这个行业可持续的发展。我觉得从业人员都应该以做制造业的心态去做我们目前所从事的地产行业。第三，新城开发确实有沉淀期，我们认为做制造业可能一做二三十年，所以对应的，我们对一个新城的发展也好，或者是一个城市的变化也好，我们应该给予一些时间和一些宽容。
郑燕飞：目前确实是从增量到存量的时代，所以能在这样的市场拼出来的肯定是产品型企业。而对于购房者，不管是对于居住还是资产配置需求来说，每个人做选择时心里自己都要有杆秤。
新常态两年，行业焦点已经快速聚焦到捕捉新机遇上。莆田作为人口300万的三线城市，年市场规模却是厦门过去三年平均值的3到4倍。这样一块肥肉，任谁都会垂涎。但在抢夺机遇节点时，可能更多人只求快，没来得及系统复盘过这座城市发生了什么，如何走到今日？内参认为莆田与厦门具有诸多共性，厦门市二线城市一线房价，二者GDP、财政收入等数据虽然不出众，但是从楼市表现，城市界面兑现速度，民间购买能力上看，却具有极大的相似之处。今日莆田会成为下一个厦门吗？且行且看。返回搜狐，查看更多
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