2018年度，中国典型长租公寓品牌指数前三甲分别为龙湖冠寓、蛋壳公寓和万科泊寓。在政策红利之下，2018年长租公寓市场迎来飞速发展，典型长租公寓品牌指数全年保持整体增长态势，但由于8月首度发生“鼎家”爆雷事件，此后，重庆“管家婆”、长沙“咖啡 ”、深圳“鱼悦”、上海“寓见”和北京昊园恒业相继“爆雷”导致3季度指数明显下降，全年来看，2018年对于长租公寓是把双刃剑，“机遇”与“危险”同行。
数据来源：亿翰智库
一
市场需求升温，品牌持续扩张
四类企业加大扩张节奏
2018年租赁市场发展势头表现强劲，而长租公寓作为租赁市场的重要载体，18年也迎来发展新契机。目前，市场上主要的玩家有四类：以万科、龙湖和旭辉为代表的房企系，以自如为代表的中介系，以魔方、蛋壳和湾流国际为代表的创业系，以如家为代表的酒店系，四大主体塑造行业格局。其中，以万科、龙湖、旭辉这些自带背景的房企系继续引领市场、疯狂布局。虽然都是大举进入，但每家企业对于进入长租市场的方式、节奏和运营体系也不尽相同。
表：2018年部分企业长租公寓布局和战略目标
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新进品牌背靠集团快速布局
由于政策持续导向，长租公寓已经成为房企新业务的最大风口，除了市场上现在被熟知的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等先头部队，2018年又进入一大批入局者，它们不仅推出长租公寓战略规划，还实现了项目落地，有的企业甚至已经拿到了长租领域的金融红利。
表：2018年部分新进企业公寓品牌
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其中头部房企中，有如:
7月，融创发布“住住”，进军长租公寓；
7月，合景泰富发布长租公寓品牌“昕舍”，加码布局长租市场；
8月，华润置地首个长租公寓项目——“有巢”落地深圳。
也有如协信家通过高端服务式公寓打开市场、康桥好寓精准定位，保利精准布局人才公寓市场，快速布局全国一二线的异军突起企业，租赁市场竞争大幕就此拉开。
二
资本持续加码，行业监管仍需加强
对于企业而言，布局长租公寓前期都需要大量资金沉淀，因此，企业资金是否充足对于长租公寓的经营管理至关重要。当前房地产行业整体融资环境逐渐趋紧，但在高举购租并举的大旗之下，租赁行业受到监管层的额外照顾，多样化融资方式得到政策肯定。
4 月底，中国证监会、住房城乡建设部联合印发首个住房租赁资产证券化的文件正式出台，5 月底，保险资金获准进入长租公寓市场。国家各项鼓励政策陆续出台，旨在引导长租公寓朝着可持续、健康的方向发展。
以资产证券化为长租公寓解除资金顾虑，加速企业租赁业务的发展。自营租赁业务属于重资产模式，资金需求量较大，资产证券化亦为房企盘活存量资产提供了新的途径。
表：2018年部分长租公寓领域融资表现
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资本入市固然可以帮助业内一部长租公寓机构在短时间融资，但“长线短投”的发展模式无法从根本解决长租公寓的盈利问题，因此，部分企业由于过度追求规模扩张，在资金及运营方面出现较大问题，导致18年出现一轮长租公寓的“爆雷潮”，“活下来”的企业也出现为了追求快速的资金回笼会容易在房源改造过程中发生公寓品质把控不严引起的一系列问题，例如第三季度发生的“甲醛事件”、“爆雷事件”和“推高房租”等事件。
表：2018年部分长租公寓“阵亡”情况
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三
精准捕捉租户，公寓品牌做好传播布局
从媒体曝光来看，整体趋势是社交平台大行其道，门户新闻网站仍踞一席之地，传统垂直媒体逐渐式微，新闻平台类的曝光占比远低于地产类内容的曝光占比，其主要原因是公寓的传播内容多面向较年轻受众，而如何充分调动年轻群体注重的参与感与体验感，为项目提升客流量带来持续的收益，是作为运营商们需要思考的重要问题。
表：2018年典型长租公寓企业传播平台分布
数据来源：亿翰智库
表：2018年典型长租公寓企业传播平台分布
数据来源：亿翰智库
以抖音、快手短视频类为代表的新兴传播平台广受房企青睐，并正生长为房地产信息及UGC重要集散地。未来，公寓运营商可以从传播目标角度，在面向资本端、政府端以及消费者端等不同受众，综合配比品牌投放渠道建设，以及在不同的传播平台运用不同传播策略，精准有效地推动品牌价值传播，提高传播效率，扩大品牌影响力进而提高人流量，推动效益提升。
四
行业合作常态化，
智慧公寓打通长租和互联网“次元壁”
相对于17年行业“乱战”的状态。18年以来，行业间的资源置换与双向交流增多，长租公寓与政府、金融机构和互联网等多方的合作不断加深，为长租公寓的发展注入新的血液。各自在资源或者运营商有着自身优势，通过优势互补，完善产品与服务的同时，最大化满足客户生活需求，是1+1＞2的合作效应。
表：2018年部分长租公寓合作案例
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其中，租赁与互联网的合作，使得 “智慧公寓”成为热词，锁定用户租房的痛点问题，其以人工智能技术为依托，一方面符合广大青年白领的猎奇心理，给用户带来全新体验，同时也提高租赁房企的运营管理效率，可谓双赢。长租公寓作为房地产市场新兴的风口行业，面对租赁需求的爆发和政策利好的倾斜，加上人工智能技术赋予的“智慧”，必将成为长租公寓发力的新方向。
五
响应人才强国政策，
人才公寓诞生于长租行业“风口”
随着城市对人才争夺的竞争加剧，各大一二线城市也陆续出台了针对毕业生的优惠政策。其中在居住方面，作为“人才争夺战”之中的重要利器——租赁住房，良好的租赁住房建设与模式能够解决好人才的后顾之忧，同时，给高峰人才赋权，最大限度地放权松绑，让其发挥更大的活力和创造力，以达到聚焦产业、服务企业、支持创业的最终目的，以“招贤纳士”的姿态来吸引人才，来实现社会效益以及联动的经济效益的统一。
表：2018年部分长租人才公寓项目
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目前，人才公寓市场普遍处于供不应求状态，诸多城市也将建设人才公寓置于政府工作报告的重要计划之一，加快人才专项租赁住房的市场供给对于城市而言，不仅能进一步提升竞争力，利于人才引进，也为企业布局人才公寓创造更多契机，从而有效缓解人才公寓市场供需矛盾问题。
表：2018年部分城市在人才公寓方面的政策及目标
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面对存房量时代的悄然来临，租赁行业的不断发展，市场也进入到了洗牌期，适时切入政府重点扶持的人才公寓细分市场，正是企业基于目前长租产品由同质化向差异化转化的具体措施。
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