作者：知了 来源：功夫财经
01
不合理的土地供应比例
最近这段时间，关于写字楼空置率激增的消息传得沸沸扬扬。这个话题之所以如此受关注，是因为写字楼空置率反映了真实的经济情况。
虽然中国是全球最早从疫情中复苏的国家之一，然而从全球物业管理五大行各自发布的报告来看，大城市的写字楼情况仍然触目惊心。
根据世邦魏理仕数据显示，二季度上海高级写字楼的空置率攀升至20%，深圳急增至21%，均为至少自2008年金融危机以来的最高水平；北京的空置率也出现了2009年以来高位，达到15.5%。
而且，这种情况会持续下去。据高力国际估算，明年上海的写字楼空置率将飙升至30%，深圳在2022年将有近三分之一的高级写字楼将出现空置。
更糟糕的是，空置率持续走高的同时，供应量却没有减少。据仲量联行的估计，及至2023年，深圳的写字楼总库存预计将较去年底激增约60%，上海将攀升44%。
然而，冰冻三尺非一日之寒。疫情只是加速了写字楼空置率的提升，背后的根源是持续多年的商业用地过量供应，导致许多大城市都出现过剩的问题。
一方面是住宅用地紧缺，房价居高不下；一方面是商业用地供应过量，商办用房库存高企，租金下降显著。这种供地比例，的确不合理。
02
各方都有小算盘
事出反常必有妖。这种现象为什么会持续多年呢？
分析这个问题，我们需要站在地方政府和开发商的角度上综合考虑。
首先，我国对各地建设用地指标有严格控制，地方政府要申请相应额度都要花很大力气。而住宅用地的价格往往比商业用地高几倍，却是一锤子买卖，数量有限，卖完后就很难有后续的收入了，所以地方政府会限制住宅用地的供应，来维持它较高的价格。
同时，在政绩驱动下，地方政府更倾向于规划更多商业用地。因为写字楼、商场等物业类型,建成后能够为当地带来源源不断的GDP、税收和就业岗位。所以政府会加大对商业用地的供应，降低用地成本，这样有利于招商引资，发展地方经济。
更何况，只有商业中心、超高写字楼这样的地标建筑，才能给地方领导脸上贴金。可是等现在领导任期到了，下任领导并不一定认可这些项目，很可能就搁置了。
从开发商角度来看呢，大家都知道建住宅项目赚钱，但是这就跟买个8万的爱马仕包，要先买够至少8万的其他产品一样。开发商想要拿到住宅用地，也要拿够一定比例的商业用地，纯住宅用地非常少。所以你可以看到，现在很多城市动不动就搞“商业综合体”。
不过开发商也不傻，拿到商业用地后肯定会让利润最大化，所以经常打些擦边球，建一些公寓项目来出售。即使建设住宅项目，周边有商业配套也是一大卖点，能够让房子卖出更高溢价。至于最后能不能做起来，就要随缘了，毕竟建商业综合体非常烧钱。
在这种模式下，地方政府和开发商也有利益一致的地方，联合炒作概念使区域价值提升，政府的地更好卖了，区域建设也有了进展，开发商囤的地也升值了，大家心照不宣，一起赚钱。
近几年，各种特色小镇、文旅地产、生态园等概念层出不穷，背后很多打得都是这样的算盘。
03
拿地容易，运营难
然而，商业地产是拿地容易运营难。不管是商铺、写字楼还是公寓，现在都面临困境。
先说商铺，每个城市就那么几个繁华的商圈，好地段的商业用地非常贵而且稀缺。便宜的地一般都比较偏远，周边人口较少，达不到成熟开发的要求。就算硬着头皮建起来了，后期招商也是大问题。如果开发商运营能力跟不上，即使在很好的地段，也是凉凉，更别说偏远区域了。
国内商业地产做得好的万达、绿地等企业，本身在这个领域已经积累非常多的资源，有实力拿到好地，招商和运营能力也强，而且基本是自持出租，或者综合开发租商业卖住宅。而其他大部分开发商只是靠卖商铺赚钱，卖完后哪还管客户的死活。个人业主根本没有招商和运营能力，出租的多是不知名品牌，没有特色也没有吸引力，人气惨淡。
随着这些年线上购物的发展，商铺的收益也大幅下滑，一铺养三代变成一铺毁三代。对普通人来讲，商铺已经不是一个很好的投资品类了。这些年，很多开发商为了促进销售纷纷开始返租，然后不履行承诺，不少人被坑，千万要警惕。
而关于写字楼，在当前经济形势下，租户更加保守，大部分公司停止扩张或者搬家，还有一些公司没能熬住。今年一线城市租金已经连续下滑2个季度，如今疫情还未结束，经济形势不明朗，再加上后期供应量井喷，租金将进一步下滑。
至于公寓，99%都是坑。不仅居住体验差，生活成本高，更因为二手交易税费高，产权认可度低导致流动性很差，价格涨不起来。
之前每次住宅限购，商住项目就会迎来一波高潮。但是商住这种业态本身就是打擦边球的产物，因此非常容易受到政策打击。现在很多城市对商住项目也都有限购要求。这几年不少投资公寓的人，赔钱都卖不出去，租金收益也不理想。
04
是时候增加住宅用地供应了
可是，在各方利益的综合作用下，很多城市的商业地产即使运营不善，销售困难，土地依旧供应过剩。这就导致目前商办用房达到了天量库存。
央行调查统计司原司长盛松成最近透露：截至2020年6月，我国所有城市一线城市的商办用房库存为2954.69万平方米，过去六个月的平均销量仅为54.80万平方米，去化周期长达59.1个月，其中，上海的去化周期长达133.61个月。相比之下，6月份我国商品住宅待售面积23856万平方米，较年初下降1800多万平方米，库存接近2012年末水平，去化周期目前已经不到3个月。
与商业用地供应过剩形成鲜明对比的是，多数一二线城市住宅供地计划完成度不高。
根据保利投顾研究院的数据显示，2019年一线城市普遍未完成供地计划，完成率最高的广州仅有68%；二线城市中，只有南宁、重庆、成都等西部城市超额完成，而南京、杭州、合肥、宁波等华东区域城市普遍完成度不足，而这些城市今年的楼市热度，大家也有目共睹。
此外，今年主要一二线城市1-5月份的供地计划完成度也不理想，除了苏州、南昌外，大部分城市的完成度小于40%。
明眼人都知道，住宅用地供应少，是很多城市房价持续上涨的一大推手。
虽然在“房住不炒”的大背景下，楼市开启打地鼠模式，冒头就打，但这只是治标不治本。长期来看，只有住宅土地供应量充足，房价才能真正降下来。
所以，看一个城市的调控有没有诚意，要看政府对住宅供地的放量。
既然当前商办用房库存高企，销售困难，那未来是否应该考虑减少商业供地，将更多的资源放在住宅上呢？
毕竟在楼市中，面粉不降价，面包也很难便宜。返回搜狐，查看更多
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