文/朱邦凌
年初，各大房企还高喊“活下来”，对房地产市场一片谨慎，而只过了三个月，大大小小的开发商又开始大打出手，在二三线城市疯狂抢地，增加土地储备。在这种背景下，热点二三线城市开始频现地王，有的竞价超百轮， 溢价率触顶 。据统计，目前至少10个二三线城市诞生新地王。
那么，10城诞生新地王，房企哄抢土地，二三线城市楼市会否再现疯狂？开发商为什么突然有钱了？开发商抢地，是否意味着看好后市？是否意味着今年楼市会低开高走？或者简单地说，地价这个“面粉”贵了，房价的“面包”会不会水涨船高？
1、10城诞生新地王，房企在二三线城市大打出手，哄抢土地
今年以来，开发商拿地热情尤为高涨，土地价格持续走高。高楼面价、高溢价、竞争激烈，成为多个城市土拍的核心关键词。
1）、重庆。4月10日， 重庆主城区两路组团居住类用地公告到期出让。此次土拍，吸引了多家开发商集体角逐，经过多轮加价，融信最终以总价63200万元从近25家对手手中抢下渝北两路组团地块：规划建面5.67万㎡，楼面价11149元/平米，溢价率92.22%。11149元/平米的,成交楼面价，超越3月28日北辰中央公园地块10622元/平米，成为2019年来重庆主城区“新地王”。92.22%的溢价率，也创造年度新高。
2）、常熟。4月9日，江苏省常熟市1宗住宅用地入市出让。经过45轮举牌，该地块由新城控股旗下的苏州新城创佳置业有限公司以14.46亿元竞得，溢价率24.55%，楼面价16185元/㎡，刷新常熟最高单价纪录。
3）、无锡。4月3日，无锡出让4块宅地，历时150分钟，近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。虽然溢价率看起来，还不如前段时间的合肥滨湖的132.65%夸张，但是无锡这块地的身份，是地王。简短洁说，新吴区出地王，惠山出地王，滨湖虽看起来不是地王，不过已经触发了最高18000每平的限价，触发了摇号机制。
4）、嘉兴。4月9日，在浙江嘉兴海盐县的一宗住宅用地竞拍中，数十家房企为此“大打出手”，经过了106轮竞价，该地块最终由碧桂园以5.43亿元的总价竞得，溢价率为37.94%。
5）、南宁。史诗级土拍落幕，新地王诞生。3月29日，南宁上演了一场史诗级土拍。五象新区的两幅住宅用地，引来20多家房企展开激战。
6）、南京。3月29日，南京迎来了今年春节后的首场土拍。7幅地块的集中出让，其中住宅用地——迈皋桥G01地块，引来绿城、招商、平安11家知名房企争夺，轮次达到120轮，楼面价22628元/㎡。
7）、西安。3月西安两宗土地分别拍出71.91%和68.97%的高溢价率。
8）、合肥。安徽合肥出让6宗地块，总成交价格达124.47亿元，其中三宗地块溢价率都超100%
9）、沈阳。3月28日，沈阳土拍，一幅地块龙湖以单价1.83万/㎡成交，总价约16.4亿，溢价率79.41%，成为新地王。
10）、厦门：3月22日，2019年厦门首场土拍落锤，2幅商住地块楼面价全部超过“2字头”，且溢价率超高！两块地共吸引了中海、金地、龙湖、保利、融创、中南、招商、正荣、雅居乐、中梁、平安等共计22家房企围猎。
2、土地成交量TOP5的城市均为核心二线城市，合肥、重庆和南宁溢价率最高
百强房企聚焦二线，是目前的一个普遍战略。克而瑞数据显示，一季度全国土地市场成交均价同环比各上升10%和7%，已呈现一定回暖走势，尤其是3月份，整体溢价率达到18.46%，环比上涨6个百分点。值得注意的是，土地成交量TOP5的城市均为核心二线城市，百强房企聚焦二线的战略也导致一季度二线城市成交溢价率普遍上升，其中，安徽合肥、重庆和广西南宁一季度土地市场平均溢价率分别达到86%、25%和24%。
以上数据，说明各大房企主要在二三线城市尤其是核心二线城市拿地。长三角历来是众多房企的必争之地，土拍市场回温，此处表现也最为明显。除了长三角地区，房企在四川成都、湖南长沙、江西南昌等众多二线城市的土地角逐也拉开帷幕。
3、房企拿地热情高涨的两大原因：资金宽松、悲观情绪改善
近期，房企融资环境显著改善。来自中原地产较宽泛的统计数据显示，4月上旬房企发布的融资方案，总金额已接近1000亿元。根据同策资管最新发布的数据显示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月份融资达1246.18亿元以来，首次突破1000亿元大关，环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%，融资笔数也创下了历史新高。
从2018年四季度以来，房地产企业融资逐渐出现井喷，企业融资难度也有所缓解。而从房企的资金成本看，相比前期有所下调。在融资成本方面，房企发行的产品利率大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品，但仍高于2016年的发行成本。业内专家表示，从融资成本看，基本告别两位数（除个别企业外），主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低，有些企业债的利率不到4%。
4、地价上涨，房价会否水涨船高？
地价这个“面粉”贵了，房价的“面包”会不会水涨船高？过去，有人把土地和房价比喻为面粉和面包的关系，认为面粉贵了，面包也必然涨价。实际上，这个并不是必然的，并不是纯粹的线性关系。房价归根到底还是一种市场行为，受到需求影响。地价贵了，并不必然代表房价上涨。前些年，拍出的地王，最后亏了的也有的是，卖的房子还没有地价贵，这样的开发商也不少。但说回来，地价贵了，对人们的期望和舆论会有影响，不少频出地王的城市，最后房价还是会涨。
但是，目前我国全民负债率已经过高，高房价会给社会和经济带来严重危害。居民负债率在2007至2017年之间变化很大，居民债务率从原来的18%升至50%，而居民的储蓄率增速从48.8%降为7.7%。另据《2018中国城市家庭财富健康报告》，2018年中国城市家庭户均总资产是161.7万元，户均净资产是154.2万元。同时报告还说，城市家庭总资产中住房资产占比已经高达77.7%。显然，房子占了居民总资产的绝大部分，而其他的财产估值只有20%略多一些。这样的资产配置也有隐患，八成的居民财富集中在房子上，即使不算“自杀式的资产配置”，也看着有点悬。