易居研究院日前发布《百城库存报告》，说出来了很多人可能不信，每天都喊着火热、万人摇、涨价在即的楼市，库存其实不断在增加！
但按城市来看，我们的供需是失衡的，部分城市房子不够卖，部分城市存库再创新高，而且，房子最不够卖的居然还不是全国龙头深圳！
至于佛山的情况怎样？区域之间的分化，可能更为严重。
“报复性”购房和库存攀升的楼市
虽然受到疫情影响，今年年初各大售楼部一度被关闭，但疫情平复后，“报复性”消费没到来，“报复性”购房却来了！“万人摇”、涨价等报道屡屡见诸于媒体。
就在我们都觉得楼市真的又要大火的时候，上海易居房地产研究院发布《2020年上半年中国百城库存报告》（下称“报告”）。截至上半年末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%。
上半年平均下来看数据还好，要是单独看6月的，数据更刺激！
据CRIC监测数据，2020年6月百城商品住宅库存量达到了58071万平方米，与上月大体持平，同比则增长13%！（月报数据）
“报告”显示，截至上半年末，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月，这也意味着市场消化完这些库存需要12.8个月的时间，即大于1年。
观察今年上半年去库存周期数据，总体上呈现了上行的态势，且明显超过了2016-2019年的低位水平。
这也说明，今年一季度住房交易市场出现较大干扰，去库存动力明显被削弱，负面效应在二季度开始显现。
房子最好卖的居然是这座城市！最危险的则是他们！
房源库存最低的是哪座城市？
相信很多人第一直觉肯定是“示范区”深圳，但不好意思，还真不是！
“报告”指出，宁波的去库存周期只有2.3个月，房源比深圳还紧张！
“报告”显示，今年上半年，100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米，而成交量为22392万平方米，总体上呈现了供小于求态势，但同比来看百城库存规模仍增长6%。
那么？哪座城市库存最高？
很多人可能又要想应当是武汉了！毕竟，他们是全国最迟解封的城市，楼市“营业时间最短”。
但实际上，按照“报告”的统计，上半年库存积压最严重的并不是武汉，而是福建漳州。
这其中有什么规律吗？
简单来说，就是市场分化越来越严重了。一线城市（北上广深）和人口流入大的二线城市（如宁波），楼市库存都不问题。但留不住人的城市，就危险了。
“报告”显示，截至上半年末，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936、24541和20439万平方米，同比增速分别为5.8%、10.3%和1.3%。横向来看，二线城市的库存攀升节奏较快。
100个城市中，有61个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等。
易居地产研究院研究总严跃进分析称：“实际上，二线城市是这几年土地供应、土地交易、项目开发力度较大的城市，潜在房源供应较多。”
“报告”显示，三四线城市库存风险正在逐步累积。上半年存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个都是三四线城市，说明此类城市面临较高的去库存压力。
从具体城市来看，存销比排名靠前的城市有漳州、日照、三亚、香河、包头等城市，分别对应的新建商品住宅的存销比为45.0、44.5、44.1、42.8、40.2，去化时间至少需要40个月以上。烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州则均超过30个月。
相比之下，宁波的去库存周期只有2.3个月，赣州、杭州均不到4个月，成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山则均在6个月以内，大连6.1个月。
监严跃进在《每日经济新闻》采访时表示，“原因有很多，有些城市是市场交易不好、有些城市是近期供应增加、比如三亚一直是限购严厉，投资需求减少，所以去化周期比较长；武汉则明显受到疫情的冲击，还有一些城市随着疫情减弱会好转，部分城市则会持续承压。”
限购、疫情都是不可控的，真正让我们提心吊胆的就是“部分城市则会持续承压”这句话中的“部分城市”！
很明显，这指的就是人口流出的收缩型城市。
佛山实况：小小的限购区占66%成交，城市内也有严重分化
我们最关心的肯定还是佛山的情况。
佛山实际上也在“报告”的统计范围里，但各方面都比较“平庸”，就没有被拿出来分析。
但在其他机构的报告里，我们还是可以从某些数据一窥究竟。
在目前各大房地产代理机构里面，世联发布的佛山半年报是较为详尽的一版。
世联数据显示，放眼全市，2020年佛山楼市总体供应量呈现供不应求的态势。
整个上半年，住宅供应量是437.43万平方米，成交量则达到了530.84万平方米。
很多朋友看到这里可能要说，那买就是了，供不应求！
但这个供不应求是“假”的。因为，对比去年同期，我们的新房新增供应量下跌了36.1%，主要原因是受疫情影响耽误了工期。但成交仅仅下降了24.9%。随着工期的赶上，这样的供需失衡局面不可能持续。
单就上半年来看，佛山上半年成交面积排全国第七，华南区第一！
但大家 千万不要忘记，2019年佛山共成交商住地78宗，成交面积约415.1万㎡，，成交计容建面1084万㎡，市场好了，开发商肯定就要加紧开工，赶紧跑步入场！
土地市场的大量成交带来的供应有多大？看看目前工期赶不上，销售还算可以的行情下我们的库存压力就知道了！
世联数据显示，上半年受疫情影响，佛山楼市整体供货节奏放缓，去化周期延长至11.6个月，去化周期创出近三年新高。
整体来看，南海区库存最严重，区去化周期达到16.3个月，而禅城区房源最紧俏，去化周期仅5.6个月。
咋一看上去，禅城没法说，地块就那么多了，但三水、高明的房子就真的比南海、顺德要好卖？
显然不是！
要了解真正的玄机，还是要看对比！
实际上，整个上半年，佛山五区的新货供应都减少了，顺德、南海是成交大户，三水则是受益于在在区域内拥有多个大盘的恒大进行超级促销，成交量才上来了。而唯一供过于求的，则是高明区。
而在所有成交中，真正的大户又是“限购区”！
根据世联统计数据，今年上半年，“限购区”内新房的成交量占到了总成交量的66%，同比去年虽然有小幅下滑，但还是妥妥的主力。
具体到区域，我们可以看到，真正的成交大户，除了容桂、三水新城等政策红利受益区域外，禅桂、大良等传统限购中心仍旧是“你大爷”。
佛山限购区域，实际上只占了佛山面积的很小一部分。
但就是这样一部分，还是占据了楼市总成交的66%。
面积庞大的非限购区情况可想而知。
限购区的火爆还持续到了周边区域。
近期，一则罗村推地的新闻 引起了业界的关注——起拍楼面价直接破万元，创下2020年非限购区域新高！
要知道4年前，这里的楼面价才6000出头，7年前更是2字头的代表。
出让地块位置
为何该区域楼价能如此快速上涨？
其逻辑其实很简单，罗村地缘上紧紧连接禅桂中心，还有地铁在建，孝德湖公园之旁，更关键的是，罗村上次卖地，已经是四年之前了！
中心城区的地块真是有限，而与中心城区紧靠的土地，同样珍贵。
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