《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑
多城火热的楼市，未躲过调控新政的降临。7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等部门联合发布9项楼市新政，包括加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理等。
据《财经》新媒体统计，今年下半年已有南京、深圳、杭州等多地发布了楼市新政，直指当下房价上涨过快、土地市场过热，以及假离婚、落户即买房等投机性需求增长问题。与此同时，下半年有不少城市信贷政策收紧，公积金购房优惠也进入倒计时。
在业内人士看来，此轮调控政策的整体逻辑是延续中央“房住不炒”的总基调，此后“万人摇”现象难再现、“打新”赚钱空间缩小。一方面，对于部分成交跌幅较大的城市，未来政策落脚点仍将集中在扶持企业、刺激市场活力上；另一方面，成都、兰州等有楼市过热征兆的城市大概率将跟进加码调控。
楼市调控升级 打击假离婚、假落户、假人才
根据中原地产研究中心统计数据显示，2020年上半年，各地发布的与房地产市场有关的调控政策共计304次，其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。然而进入7月，杭州、宁波、南京等相继发布了楼市调控收紧政策。
值得注意的是，多城调控新政明确要求，要支持刚需购房。如宁波规定，房地产开发企业在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源供无房家庭优先认购，杭州要求均价在35000元/平方米以下房源向无房家庭提供的比例不低于50%，南京则限制该比例不低于30%。
在保障刚需购房的同时，各地还推出各类政策打击“落户即买房”的投机行为。如深圳提高户籍人口购房门槛，需落户满3年且连续缴纳社保3年才有购房资格，增值税免征也由2年提高至5年，另外杭州再次对人才优先购房条款进行约定，补充高层次人才购房限售5年。
不仅如此，“假离婚”购房也是此次调控升级的重点，深圳、南京住建局均明确，在一定时间内，离异购房按离异前家庭套数计算。深圳限定这一期限为3年，南京则为2年。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，从政策内容看，此轮调控主要集中在打击三假，即假离婚、假落户、假人才。而从这一轮收紧调控的城市看，大部分都属于房价明显上涨的城市、土地市场火热。
不仅是过快的价格上涨成为这些城市加码调控的主要诱因，还有此前各城市争夺的“第一”也成为了危险的信号。今年4月份，南京新房价格环比涨幅跃升70城第一，今年6月深圳二手房上涨1.9%位居70城第一，上半年杭州土地出让金超1500亿元位居300城榜首。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，此轮调控政策的整体逻辑是延续中央“房住不炒”的总基调，保障刚性需求，打击投机炒房行为，也是各城市对已有政策内容的查漏补缺。从目前整个市场情况来看，下半场楼市风向越来越清晰，精准调控是此轮政策内容的核心。
价格倒挂引万人摇号 “打新”炒房风险增加
虽然支持刚需购房，但并不意味着刚需还具有巨大的套利空间。随着各地楼市政策不断“打补丁”，刚需买房获利的空间也在不断缩水。
据中国指数研究院统计，今年上半年杭州共出现5次“万人摇”，项目分别为融创城、远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾。其中，远洋西溪公馆959套房源有超过6万人报名摇号，6月两次开盘均出现“万人摇”。除杭州外，深圳、南京部分新项目开盘也出现了“万人摇”的现象。而以这些项目为代表的价格倒挂楼盘入市，搅热了市场。
“此次被调控的城市都有一个明显特征，即是新盘价格倒挂现象。部分热点楼盘几百套房几万人摇号，因为看得见的价格倒挂，新房比二手房价格明显低，使得市场出现了不需要买房人群通过各种方式买房。”张大伟分析称。
针对“万人摇”项目，近期宁波、南京、深圳、杭州等城市均作出相关规范，加强对刚需购房资格的约束，从而打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。
7月6日晚间，宁波发布楼市新政，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，而限购区域的扩大一定程度上影响了核查无房区的扩大。7月2日，杭州的新政也指出，无论摇号项目还是无需摇号的项目，购房家庭不能同摇两个项目。这意味着，即使刚需摇号，也只能登记一个购房意向。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林表示，自从今年3月份疫情形势逐渐缓解之后，很多新盘都遭遇了购房人的“围堵”。但“房住不炒”的底线将一直被强调，购房者想通过“打新”中彩票赢大奖的幻想要打消。未来，通过“打新”赚钱的空间在未来将一步步缩小，“炒房”的风险也将越来越大。
加码信贷调控 防止过多资金流入房地产
比起是否拥有购房资格，更多刚需购房者关心的是，首付比例以及公积金贷款的最高额度，而这些是刚需决定是否要入场的重要指标。
事实上，在今年7月部分城市加码楼市调控之前，上半年驻马店、广州、宝鸡等至少13个地方试图松绑调控政策，如降低首付比例，提升公积金贷款最高额度，以及放开公寓、绿色住宅限购等。然而，以上相关公积金和首付比例调整政策的最终结果是，相关文件被撤回，或更改。
张大伟分析称，虽然各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。
不仅松绑未果，今年6月以来，郴州、长春、内蒙古还收紧了公积金贷款，或上调了贷款利率。如郴州双缴职工住房公积金贷款额度上限由60万元调整为45万元，单缴职工由50万元调整为30万元；内蒙古取消了借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策，并停止向购买第3套及以上家庭发放公积金贷款；长春住房公积金第二次申请贷款利率上浮10%。
亿翰智库认为，疫情期间多城市就曾出台过公积金相关的优惠政策，但随着市场复苏，前期出台的公积金购房优惠政策或进入倒计时。
CRIC研究中心研报显示，政策升级的初衷并不在于打压房地产，而是在于规范购房、遏制投机，防止过多资金流入房地产。对于部分成交跌幅较大的城市，未来政策落脚点仍将集中在扶持企业，刺激市场活力，谨防楼、地市下跌，而成都、兰州等二线城市同样有过热征兆，这些城市大概率将跟进加码调控，以达到稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
景晖智库首席经济学家胡景晖还提及，近年华为、大疆、富士康等企业的迁出，折射出深圳高房价所带来的产业空心化。房价高相应的企业用工成本就会提升，经济未实现持续高速发展就把房价先炒上去不利于城市的发展，可能导致一些企业迁出。未来，各城市应重视楼市调控细则研究以及效果反馈。返回搜狐，查看更多
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