三年后_新战略上线!三年后,你将看到一个这样的恒大……

原标题:新战略上线!三年后,你将看到一个这样的恒大……

3月31日,房地产行业的头部企业中国恒大(3333.HK,下称“恒大”)举行了2019年度业绩发布会。

蓝色的背景板上“高增长、控规模、降负债”9个大字格外醒目,坐在背景板前的恒大集团董事局主席许家印一脸轻松。整场发布会,富姐最大的感受就是坦诚。

新战略是此次业绩发布会最大的亮点。在本次发布会上许家印详细“拆解”了恒大过去的一年的发展动态,并用“高增长、控规模、降负债”9个字勾勒了恒大下一个三年的发展蓝图。

许家印表示,这是恒大为了适应现在的外部环境和发展阶段等因素进行的主动战略调整。“从2020年开始,恒大要转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

从具体举措来看,恒大此次实施战略转型的力度之大前所未有。随着新战略的落地,恒大将步入一个新的稳健发展阶段。

编辑

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新战略下的降负债逻辑

恒大的新发展战略用最简单粗暴的方式解释就是:

高增长:销售规模的高增长

控规模:严控土地储备规模

降负债:有息负债每年稳步下降

对于上述提到的三方面的量化目标,恒大也给出了明确答案。

在销售业绩上,恒大今年的目标是8000亿,到2022年要达到1万亿;在土储的规模控制上,恒大的目标是在未来三年每年降低3000万;在降负债层面,恒大要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

负债具体怎么降?在会议现场,许家印给大家算了一笔账:“近两年恒大每年的销售回款都在4500亿左右,如果今年的销售目标达到8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

为实现有效降负债,恒大做出了详细的“一增一减”计划,足见其大幅降低负债的决心。

从现实情况来看,恒大实现上述三大目标并不困难。

首先,恒大强劲的销售能力奠定了其“高增长”的先天基因。

今年2月以来,新冠肺炎疫情爆发,恒大率先启动“网上卖房”,通过打折促销及一系列优惠措施引爆线上销售,打响地产行业营销变革的第一枪。从实际成效来看,恒大这项前所未有的创举,使之迎来了2020年第一季度业绩“开门红”。销售额1465亿元,大增23%,销售回款1133亿元,大增55%。这两项指标逆势大增,刷新恒大第一季度销售及回款最高历史纪录。事实上,历年的第一季度通常是房地产行业销售的“淡季”。

恒大线上VR看房

按照今年一季度的销售增幅和已有的项目储备简单推测,恒大今年较大概率能实现8000亿的销售目标,2022年也将大概率实现超过1万亿的销售目标任务。

从回款率来看,恒大过去两年的销售回款率平均在75%左右, 按8000亿的销售目标计算75%的销售回款就是6000亿,6000亿的回款比往年增加了1500-2000亿。

支撑恒大实现新发展战略目标的另一个重要基础,就是恒大充足的土地储备。

夏海钧认为,“恒大最大的优势,就是我们在这20年里,储备了中国房地产企业中最大的土地储备,也是最优质的土地储备。”

截止到2019年底,恒大总土地储备高达2.93亿平方米,大幅领先于其他所有房企。从土地质量来看,恒大67%的土地储备分布在中国的一二线城市。据恒大管理层透露,恒大的平均地价是1800元/平方米,建筑成本是3800元/平方米,综合楼面价是6100元/平方米。

也就是说,只要结算8000元/平方米,恒大的毛利就在30%以上,净利在10%以上,这种盈利能力在行业内是屈指可数的。事实上,恒大2019年的销售均价已经突破了10000元/平方米。

按照恒大“控规模”的计划,未来三年,恒大每年将净减少3000万平方米的土储,前20年积累的土地红利将逐步释放。

在主动控制土地储备规模后,恒大未来依然有充足的“面粉”。按照恒大控规模的要求,到2022年恒大依然还有2亿平方米左右的土地储备量。另外,截止到目前,恒大拥有101个旧改项目,其中只有深圳6个项目的122万平方米纳入土地储备。不难看出,旧改项目也将强有力地扩大恒大的“土储粮仓”。

除了强大的销售能力和超前的土地储备,恒大过硬的产品品质和强大的管控能力等优势也将成为其实现新战略的砝码。

图:恒大一季度销售及回款对照图

产品品质方面,恒大坚持实施精品战略,打造高品质、高性价比产品,满足老百姓的刚需,同时率先开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”的先河,受到行业和市场的充分认可。

此外,恒大探索出独有的紧密型集团化管理模式,实施了统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式,奠定了恒大强大的成本控制和质量管控能力。

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“新战略”将让恒大变得更强

管理大师彼得鲁克说,一个企业不是由它的名字、章程和公司条例来定义,而是由它的任务来定义的。企业只有具备了明确的任务和目的,才可能制定明确和现实的企业目标。

毋庸置疑,一直以来,许家印和其所领导的恒大,一直都是优秀战略制定者的典型代表。这一点,恒大发展历史中所实施的几次重要战略转型及其取得的成绩,都是最好的例证。

1997年成立的恒大在过去的20多年中,经历过几次重要的发展战略转变。

在恒大发展的前20年里,恒大采取了“三高一低”战略,也就是“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的发展战略,成功实现了从一个小的项目公司到规模行业前三的辉煌业绩。

随着行业周期的变化和宏观政策的调整,2017年,恒大首次提出要从“规模型”向“规模+效益型”战略转变,经营模式上从原来的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”,转向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式。

此后,2018年的“新恒大”交出了有史以来最好成绩单:总资产1.88万亿元,销售额5513亿元,核心净利润783.2亿元,净利润722.1亿元,实现了高质量增长。

如今,面对2020年新冠疫情所带来的突发影响,恒大同样敏锐调转航向,“新战略”进一步强化了对“降负债”的要求,未来三年大降负债4500亿,决心之坚、力度之大前所未有。

恒大集团董事局主席许家印认为,这次的战略转型是恒大在结合金融政策、行业政策,以及企业自身的发展等因素做出的发展经营调整。

回顾恒大23年的发展历史,几乎每一次战略转型,都踩准时代脉络和行业趋势,更取得了众所瞩目的成绩,展现出其管理层前瞻性的战略制定能力和强大的战略执行能力。

在新战略下,恒大也将实现从“做大”向“做强”的蜕变。随着恒大”‘高增长、控规模、降负债’的发展战略“的实施,恒大未来的增长质量必将大幅提升,这也为恒大实现许家印的目标、冲击世界百强打下了基础。返回搜狐,查看更多

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