著名经济学家巴曙松教授曾表示：“随着中国房地产市场存量时代到来，房地产私募基金的新时代也在来临。”
01.
国内房地产市场从以往住宅开发为主导的增量市场逐渐转向以商业地产投资为主导的存量市场。随着存量时代的大幕缓缓开启，获取优质商业地产筹码的重要性正在显著提升。
在此背景下，大量房产基金在商业地产大宗投资市场迅猛崛起，将2017-2020年作为国内商业地产投资的建仓时期。
世邦魏理仕（CBRE）《房地产私募基金：掀起新一轮亚太资本配置浪潮》研究报告曾指出，随着亚太区房地产投资吸引力回升，区域市场募资环境持续改善，预计到2020年，房地产私募基金将在亚太区房地产市场完成约530亿美元规模的资本配置。中国有望吸收其中的140亿美元从而成为最大的投资目的地。
2018年，中国大宗物业交易市场依然保持活跃，京沪大宗交易市场总交易额均创历史新高。在去杠杆趋势下，内资谨慎，外资机构纷纷布局。据统计，2018年度上海大宗交易市场的成交额中，外资买家投资金融约占六成，北京大宗交易市场的成交额中，外资买家投资金额约占三成。
02.
在众多活跃的外资机构中，见证并受益于中国城市化进程，在北京/天津、上海/杭州/苏州/宁波、广州/深圳、成都/重庆、武汉五大核心城市群部署了房地产全产业链的凯德，就是其中最为引人注目的存在！
作为进入中国市场较早的外资集团，具有新加坡国资背景的凯德近年来常被指在华发展步履缓慢。但在刚结束的2018年，凯德明显加大了在中国内地的投资力度：以近200亿将上海最高双子塔收入囊中，竞拍获得广州市增城区两宗地块和科技城一宗商业商务地块，收购重庆两江春城综合性地块，实现收购投资总额逾300亿，持续推进深耕中国的步伐和战略部署。
今天，逆势扩张的凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50：50的合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积。
浦发大厦地理位置绝佳，与上海环球金融中心、金茂大厦仅一街之隔，东临陆家嘴中央绿地，近邻地铁2号线东昌路站，拥有得天独厚的优势。收购部分包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41,773平方米。完成此次收购，标志着凯德旗下商务办公项目首次插旗陆家嘴核心商圈。
同时，凯德集团宣布：浦发大厦将作为种子资产投入至凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将着力于关注亚洲重要门户城市的商务房地产项目。
浦发大厦外立面
03.
随着经济稳中向好势头的日渐明朗，基金投资者已将目光重新投向中国一线城市及其它潜力市场，寻求增值型和机会型投资机遇。
据了解，2018年4月，美国地产基金巨鳄柯罗尼资本（目前管理着超过600亿美元的资产，遍布于超过3万个投资项目，1万栋物业）宣布在我国设立总规模超过100亿元的城市更新产业基金，将主要围绕国内一线城市和二线区域中心城市展开布局。其中不难看出，即使在“严”的把控下，知名资本的大动作仍然向我们表露其对地产前景坚决看好的态度。
凯德集团总裁(中国区与投资管理)罗臻毓表示：“2019年正值凯德入华25年，开年的第一笔收购彰显了凯德对中国市场以及未来发展的信心。陆家嘴是上海建设全球金融城市的战略支点，金融业的开放改革将促进外资企业对商务办公的扩张需求。同时伴随核心商圈优质商务办公空间供应量减少的趋势，可预见未来浦东中央商务区的办公楼市场将进入新飞跃期，这些都使得商务办公资产存量盘活和升级更新的投资策略极具吸引力。”
罗臻毓补充说：“项目将作为种子资产投入至我们即将成立的增值型私募房地产基金，促进凯德在核心商圈的战略布局更加多元化，同时通过提高资本运作效率，推动公司新的业务增长点。作为已运营项目，收购后的浦发大厦将为集团带来直接的可观收益。”
通过翻修提高项目出租率和租赁收益，对存量商业资产实施功能改造、或寻求重新定位提升资产价值等将是增值型房地产基金实施的主要策略。城市核心区外扩和租户的去中心化趋势令上海和其他一些城市的非核心区新写字楼也成为增值型基金的理想标的。
浦发大厦外大堂
04.
不少业内人士表示，2019年仍将是外资优势继续展现的一年。活跃的内、外资机构将对优质物业展开争夺，大宗交易市场仍将保持活跃。
地金网认为，伴随着城市更新政策的会继续完善，核心区老旧物业的升级改造，以及首批城市更新项目或开始退出，越来越多的经验将被总结，更多的创新的金融方式也将被应用于存量盘活，大宗交易市场也将迎来全新动能。 如前文所提，存量时代大幕的开启，获取优质商业地产筹码的重要性正在显著提升。地金网作为中国房地产金融全力打造的投融及大宗交易平台，为金主直供优质项目，为优质项目直推实力金主，合力共赢，掘金存量!地金网www.edijin.com
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